Comment défiscaliser grâce à l’immobilier ?

Lorsque vous avez des revenus stables dans la durée ou bien lorsque vous recevez une entrée d’argent importante, une partie non-négligeable reviendra naturellement aux impôts. C’est précisément là que vous allez chercher à défiscaliser une partie de revenus. Il existe plusieurs pistes, mais dans cet article nous allons vous expliquer comment défiscaliser vos revenus grâce à l’immobilier.

La défiscalisation immobilière est une véritable opportunité à saisir si vous voulez investir dans l’immobilier tout en optimisant les retour sur investissement ou le taux de rendement interne . Elle concerne plus précisément l’investissement locatif, un type de placement qui peut s’avérer très rentable, et ce, grâce aux nombreux dispositifs mis en place par l’État français. Outre la réduction d’impôt que vous pouvez obtenir grâce à ce type d’investissement, vous pouvez aussi défiscaliser une partie de vos revenus. Vous soutenez également la réhabilitation de logements anciens et la construction de logements neufs.

Quelles sont donc les différentes solutions d’investissement possibles dans l’immobilier et comment défiscaliser grâce à celles-ci ? Voici un tour d’horizon des principales options qui s’offrent à vous, avec quelques conseils professionnels sur le sujet.

Défiscaliser grâce à l'immobilier : les généralités

Vous voulez constituer un patrimoine qui rapporte des revenus réguliers non négligeables et qui se valorise au fil du temps ? Pensez à l’immobilier. En même temps, vous pourrez alléger vos impôts.

Force est de constater que les tarifs restent élevés dans ce domaine et le marché montre des signes d’essoufflement. Pourtant, la pierre demeure un secteur qui présente un intérêt auquel vous devriez y penser.

Pour reprendre l’expression du directeur scientifique de Meilleurs Agents, Thomas Lefebvre :

« Même si les prix baissent, ils ne chuteront pas, surtout dans certaines villes moyennes et peu risquées. »

Si vous êtes un investisseur qui veut débuter dans le secteur, vous pouvez par exemple opter pour le dispositif Pinel. C’est l’option idéale si vous voulez acheter un logement neuf situé dans un immeuble collectif, notamment dans une zone qui présente une importante demande locative. Il suffit ensuite de louer ce bien.

Pour vous donner une petite idée en ce qui concerne le prix moyen des biens neufs en France en 2020, sachez qu’il était de 17,43 euros par mètre carré en couronne parisienne. Dans les métropoles (Lille, Lyon, etc.), le prix était d’environ 12,95 euros par mètre carré

La réduction d’impôts varie en fonction du prix d’achat du bien. Elle est plafonnée à 5 500 euros par mètre carré et 300 000 euros par an. En réalité, le plafond peut varier suivant la durée de la location qui peut aller de six à douze ans. Nous allons vous expliquer tout cela plus en détail dans les paragraphes suivants.

Défiscaliser grâce à l'immobilier neuf

Dans cette catégorie, on distingue trois principaux dispositifs reconduits par la Loi de finances 2022. Leur objectif étant de vous faire bénéficier des réductions d’impôts qui pourront servir à financer une partie de l’acquisition d’un bien immobilier.

Défiscaliser grâce à l'immobilier avec la loi Pinel

Ce dispositif succède au dispositif Duflot. La loi Pinel a été reconduite au moins jusqu’en 2024 pour permettre aux investisseurs qui achètent un bien immobilier locatif neuf de le louer en vue de bénéficier d’une réduction d’impôts en retour.

Ces derniers doivent remplir plusieurs conditions relatives :

  • Au bien en question ;
  • Au locataire ;
  • À la zone d’implantation du bâtiment ;
  • Au plafonnement des loyers ;
  • À la durée de location du logement.

Si vous ne respectez pas les engagements de location, vous risquez de perdre le bénéfice des incitations fiscales prévues par la loi Pinel 2022.

En tant qu’acquéreur d’un bien, vous devez également attirer votre attention sur les autres risques liés à l’investissement locatif. Parmi ces risques, on compte le non-respect des mécanismes qui ont permis l’octroi de l’incitation fiscale. 

À titre d’exemple, sachez que l’évolution défavorable du marché locatif et les loyers impayés peuvent impliquer la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Notez que l’investissement dans le cadre de la loi Pinel ne s’applique qu’à deux logements maximum par an. Le montant de la défiscalisation étant plafonné à 5 500 euros par mètre carré de surface habitable et à 300 000 euros d’investissement par personne.

Quid de la zone d’implantation du bien ?

Si vous voulez être éligible au dispositif Pinel, le logement que vous allez acquérir et louer doit se trouver dans l’une des zones locatives suivantes :

Source : https://www.ecologie.gouv.fr/zonage-b-c

Il existe une autre zone (la zone C) qui vous permet de bénéficier d’une réduction fiscale lors d’un achat d’un bâtiment locatif. Pour bénéficier d’une réduction fiscale, votre permis de construire doit avoir été déposé avant le 31 décembre 2017. La signature de l’acte de vente définitif doit avoir été réalisée avant le 15 mars 2019.

Quelques conditions relatives aux locataires

Dans le cadre de la défiscalisation selon la loi Pinel, le logement mis en location doit remplir deux conditions :

  • Il doit être la résidence principale du locataire ;
  • Il ne doit pas être meublé.

De plus, il existe certains plafonds concernant le revenu fiscal annuel du locataire. Ceux-ci varient en fonction de la zone d’implantation et du nombre d’occupants du logement concerné.

À propos de la durée du bail de location

Sur ce point, l’investisseur doit encore se conformer à certaines réglementations :

  • Il doit s’engager à louer le bien immobilier pendant au moins 6 ans ;
  • La période de 6 ans peut être prolongée deux fois 3 ans. La durée maximale totale est dans ce cas de 12 ans ;
  • Si l’investisseur choisit de partir sur une durée minimale de 9 ans, celle-ci peut donc être prolongée une fois de 3 ans.

En fonction de la durée de location choisie, c’est-à-dire 6, 9 ou 12 ans, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt, respectivement de 12, 18 et 21 %. Notons que le montant de la défiscalisation est plafonné à 63 000 euros.

Pour les logements meublés en résidences services, pensez au dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard vient compléter le statut appelé LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel de l’investisseur. Il permet à ce dernier de bénéficier d’une réduction d’impôt ainsi que de récupérer la TVA sur son investissement. Il faut toutefois que le logement doive être neuf, meublé et se trouver dans une résidence avec services.

Si vous voulez investir dans ce domaine, vous devez respecter quelques engagements de location, sinon vous pouvez perdre le bénéfice des incitations fiscales. Lorsque vous allez acheter le bien, votre attention doit également être attirée sur les risques afférents à votre investissement, tels que :

  • La défaillance de l’exploitant ;
  • L’évolution défavorable du marché locatif ;
  • Les loyers impayés.

En fait, ces différentes éventualités peuvent entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales ou la remise en cause de l’équilibre financier de votre investissement.

Le principe de la défiscalisation selon le dispositif Censi-Bouvard

Pour profiter d’une réduction d’impôts dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, le bien locatif doit être acheté avant le 31 décembre 2022. Il doit également s’agir d’un logement neuf construit dans une résidence avec services. C’est le cas des résidences pour handicapés, pour étudiants et pour les personnes âgées. Le bâtiment peut également se trouver dans une résidence d’accueil et de soin agréée.

L’autre condition d’obtention de l’octroi est la mise en location du bien pendant au moins 9 ans. Son prix de revient ne doit pas dépasser 300 000 euros et les avantages fiscaux que vous obtiendrez en contrepartie équivalent à une réduction de 11 % hors-taxes, lissée sur 9 ans. La récupération de la TVA, quant à elle, sera de 20 %.

Pourquoi choisir d’investir dans ce dispositif ?

Le type de logements visé par ce dispositif présente généralement des taux de rendement intéressants, allant de 3,50 jusqu’à 4,25 %. Pourquoi ? Parce qu’ils sont plus faciles à louer, étant donné la forte demande actuelle pour les établissements proposant des services et équipements de qualité.

En outre, vous devez faire appel à un exploitant qui prendra en charge la gestion locative quotidienne. Ce dernier assurera l’ensemble des formalités nécessaires pour la mise en location de votre bien meublé.

Enfin, si vous choisissez d’investir dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, sachez qu’il vous autorise à reporter la réduction d’impôts pendant 6 ans. Cette réduction doit être supérieure à l’impôt dû et le logement doit encore être en location l’année où vous déposez la demande de report.

D’autres dispositifs pouvant détaxer dans l’ancien

Dans ce cas, vous devez vous référer aux lois Malraux et Monuments Historiques. Ces deux réglementations vous donnent droit à d’autres avantages fiscaux très attrayants, notamment une défiscalisation immobilière partielle.

Réalisez des travaux et profitez d’une défiscalisation grâce à la loi Malraux

Le dispositif Malraux est une opportunité que vous pouvez saisir si vous voulez diminuer votre facture fiscale. Il concerne les travaux auxquels vous souhaitez vous engager, à condition que vous réalisiez des travaux sur le bien éligible au dispositif.

Le montant de la réduction varie selon la zone d’implantation du bâtiment. En tant que futur propriétaire, vous devez également vous engager à mettre le bien en question en location pendant au moins 9 ans.

Les conditions liées aux travaux

Le dispositif Malraux vous donne droit à une déduction du revenu fiscal global des dépenses que vous avez engagées dans les travaux de rénovation d’un immeuble ancien. Le plafond est de 100 000 euros par an pendant 4 années consécutives.

Notez bien que :

  • Les travaux doivent concerner l’intégralité de l’immeuble ;
  • La construction doit disposer d’une autorisation préfectorale préalable,
  • Les travaux doivent être confiés à un architecte agréé.

Les conditions relatives à la location

Une fois les travaux de rénovation ou d’entretien achevés, vous devez mettre en location l’immeuble pour une période supérieure à 9 ans. Chaque logement que vous avez acheté devra être dédié à la résidence principale du locataire. Ce dernier ne doit pas être un descendant, ni un ascendant, ni un rattaché au foyer fiscal du propriétaire.

Que signifie le terme déduction d’impôt par zone d’implantation ?

Il est possible que l’immeuble que vous allez acheter se trouve dans l’une des zones suivantes :

  • Un quartier dégradé ;
  • Un quartier qui présente une concentration élevée d’anciens bâtiments dégradés ;
  • Un secteur sauvegardé, tel que le quartier du marais à paris.

Une fois ces conditions remplies, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 30 % selon le dispositif Malraux.

Enfin, si l’immeuble est érigé dans des zones appelées AMVAP, c’est-à-dire dans des Aires de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine, la réduction d’impôt sera de 22 %.

Pour la restauration des Monuments historiques, bénéficiez d’une opportunité de défiscalisation

La loi de défiscalisation sur les constructions classées « Monuments Historiques » existe depuis près d’un siècle. Il s’agit d’une loi de défiscalisation dont le but est de favoriser l’entretien ou bien la restauration de ce type de construction ou des bâtiments inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.

À propos de la loi Monuments historiques 2021

Cette loi s’adresse à tous les contribuables qui sont domiciliés fiscalement dans l’hexagone et qui souhaitent mettre en œuvre d’importants projets de rénovation. Pour bénéficier de cette réglementation, vous devez être propriétaire ou acquérir un bien classé, inscrit ou agréé par la direction générale des affaires culturelles.

Les travaux de restauration que vous allez réaliser vous permettent de profiter d’un avantage fiscal. Les coûts de la restauration et de l’entretien, outre les intérêts d’emprunts relatifs à l’acquisition du bien seront ainsi déductibles à 100 % des revenus fonciers. Quant au déficit généré, il est déductible du revenu global. Contrairement à la loi Malraux, la loi Monuments historiques 2021 n’exige aucun plafond de déduction ni d’obligation de location.

Depuis le 1er janvier 2009, cette loi de défiscalisation oblige tous les propriétaires d’un bien à conserver celui-ci pendant une quinzaine d’années. S’ils concluent une convention avec l’État, effectuent une donation ou transmettent leur patrimoine, ils bénéficieront d’une exonération sur les droits de succession.

Ce type d’investissement est très privilégié par les contribuables fortement imposés qui souhaitent investir dans le domaine immobilier en centre-ville. Le but étant de réduire efficacement leur imposition.

Notez toutefois que le propriétaire doit réaliser les travaux à son initiative. La rénovation ou l’entretien doit aussi faire l’objet d’une autorisation spéciale ou d’une déclaration d’utilité publique.

Dans le neuf comme dans l’ancien, les statuts LMNP/LMP vous permettent d’investir en logement meublé

Si vous avez l’intention d’investir dans l’immobilier et si vous décidez de louer le bien meublé, il existe encore deux autres solutions qui s’offrent à vous.

Plus précisément, il vous pouvez opter pour l’un des deux statuts suivants :

  • LMP (loueur en meublé professionnel) ou ;
  • LMNP (loueur en meublé non professionnel).

Avant de vous expliquer en détail les différences entre ces deux statuts, nous allons essayer de vous expliquer rapidement ce que signifie le terme « location meublée ».

Faire une location en meublé revient à investir au travers d’un bien meublé classique que vous allez louer à quelqu’un. Il peut s’agir d’une résidence de services ou d’une résidence hôtelière, entre autres.

Concernant les biens situés dans des zones de services, sachez qu’il y a quatre catégories de résidences qui les composent :

  • Les résidences pour les étudiants ;
  • Les résidences pour les personnes âgées ;
  • Les résidences de tourisme ;
  • Les résidences d’affaires.

Selon votre statut de LMP ou LMNP, vous pourrez soit :

  • Déduire vos différentes charges et votre déficit foncier ;
  • Imputer les amortissements immobiliers et mobiliers ;
  • Bénéficier d’une exonération de plus-value.

Les modalités à faire pour profiter du statut LMNP

La majorité d’entre nous louent un bien avec le statut de LMNP sans le savoir. Ce statut est défini en opposition à celui de LMP, lequel ne prend effet que si vous remplissez les deux conditions suivantes :

 Source : https://bofip.impots.gouv.fr/

À noter que l’obligation d’inscription au registre du commerce a été récemment abrogée.

Si vous ne parvenez pas à respecter ces deux conditions, vous louerez donc votre bien en meublé en tant que LMNP. Et si vous êtes dans cette catégorie, vous pouvez choisir entre deux régimes lorsque vous allez déclarer vos loyers, considérés comme des BIC ou « Bénéfices industriels et commerciaux ».

  • Dans le cadre d’un micro-BIC, le forfait des charges que vous devez déclarer doit correspondre à 50 % du loyer encaissé ;
  • Concernant le régime réel, vous devez déclarer vos charges locatives au réel, outre les amortissements sur le bénéfice d’exploitation.

Les statuts de LMP et LMNP sont d’excellents outils de gestion de patrimoine. Ils permettent de préparer votre retraite grâce aux revenus complémentaires défiscalisés dont vous allez bénéficier. Ils peuvent également vous faire profiter d’une protection sociale.

Bon à savoir !

Le caractère professionnel ou non professionnel d’une personne qui loue un bien dédié à la location meublée est évalué en fonction du niveau du foyer fiscal. Il doit donc s’appliquer à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal. Pourtant, cette qualification ne fait pas obstacle à la détermination des résultats de l’activité professionnelle des époux. De plus, elle n’exclut pas la possibilité pour chaque membre du foyer d’avoir droit au régime d’imposition des micro-entreprises.

Conclusion

Face au besoin en logements et au retard pris chaque année en matière de construction de bâtiments neufs, l’État a décidé d’encourager les contribuables à investir dans ce domaine en échange de plusieurs avantages fiscaux.

Face à tous ces dispositifs, il n’est pas toujours évident de vous y retrouver. Nous espérons donc que ce tour d’horizon des différents dispositifs instaurés par le gouvernement vous a permis de mieux comprendre comment défiscaliser avec l’immobilier.

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