Tout savoir sur le déficit foncier

Le déficit foncier est un mécanisme qui permet aux propriétaires bailleurs d’ajuster leur fiscalité. Dans la pratique, ce dispositif fiscal consiste à réduire le revenu global imposable du montant des charges destinées à la rénovation du bien immobilier. Moderniser son bien immobilier tout en profitant d’un avantage fiscal non négligeable offre un cadre avantageux à tout investisseur, pour réaliser des économies d’impôts.

À propos du déficit foncier

Nous parlons de déficit foncier lorsque le propriétaire d’un bien immobilier accuse des charges plus importantes sur une bien immobilier par rapport aux loyers perçus. les charges peuvent concerner les travaux de rénovation, les primes d’assurances, la taxe foncière ou les charges d’entretien

En effet, un propriétaire bailleur est obligé de déclarer ses revenus fonciers à l’état s’il encaisse un loyer pour une location non meublée. Ce montant est appelé un revenu net foncier et il est déterminé par une déduction des charges à supporter sur les revenus locatifs. Quand le résultat est négatif, nous sommes face à un déficit foncier. Le cas se présente également si le bien a nécessité de grands travaux de rénovation sans générer de revenus fonciers durant la première année d’investissement par exemple.

Le fonctionnement du déficit foncier

Le déficit foncier est déduit du revenu global imposable au propriétaire. Il ne concerne pas les intérêts d’emprunt que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Ajusté à certaines conditions, le déficit imputable sur le revenu global est plafonné à 10 700 euros par an, et si la location a eu lieu jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit.

Ce mécanisme permet de réduire son revenu global lors de la déclaration de revenus auprès de l’administration fiscale. Il faut également remplir le formulaire n° 2044 et le joindre dans son dossier.

Nous pouvons aussi reporter un déficit foncier en cas d’éventuel surplus. S’il est supérieur à 107 000 euros, la même somme est déduite du revenu global sur l’année du déficit. L’excédent à 107 000 euros est imputé des revenus sur les six années suivantes, et sur dix ans pour les revenus nets fonciers.

Les avantages du déficit foncier

Pour tous les propriétaires bailleurs, le dispositif du déficit foncier offre différents avantages pour réduire ses impôts. Découvrons point par point les points positifs de ce mécanisme : 

Incluant tous les investissements immobiliers locatifs
Le principal avantage de ce dispositif, c’est d’inclure tous les biens immobiliers. Tant que le logement est en location vide et à titre d’habitation, le bien est éligible au déficit foncier.

Aucun plafond sur les niches fiscales
Ce dispositif n’est pas soumis à un plafonnement des niches fiscales pour réduire les impôts. Différent de la loi Pinel, le déficit foncier est un mécanisme efficace pour baisser les revenus fonciers imposables.

Cela n’empêche qu’il doit remplir certaines conditions :

  • Le déficit à déduire est illimité pour les revenus fonciers, mais il est plafonné à 107 000 euros sur le revenu global.
  • Nous pouvons également le reporter sur 10 ans. Un report déficitaire viendra réduire les revenus fonciers pour le calcul d’impôts sur les années suivantes.

Dans ce cas, la réduction d’impôt se fera sur l’assiette des revenus futurs imposables suivant les barèmes de l’IRPP ou Impôts sur le Revenu des Personnes physiques.

Un effet fiscal proportionné
Plus la tranche marginale d’imposition du propriétaire bailleur est importante, plus l’effet fiscal est élevé. En plus, la réduction d’impôts est considérable si ce dernier a déjà déclaré des revenus fonciers imposables. Puisque le déficit foncier est imputable en premier temps sur les revenus existants. Imposés à l’IRPP (TMI), ces revenus bénéficient d’une déduction d’impôt dans la réduction des prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17,2 %.

Une location sur 3 ans est indispensable
Au cas où une fraction du déficit foncier est déduite des revenus globaux. Et si celle-ci ne concerne pas uniquement les revenus fonciers existants, dans ce cas, le bien immobilier doit être en location vide pour les trois années à venir. Le taux d’imposition est assez faible par rapport à d’autres cadres fiscaux.

Mode d’application du déficit foncier

Pour qu’un investissement immobilier bénéficie du dispositif de déficit foncier, quelques conditions sont à respecter :

  • Le bien immobilier doit être en location vide, non meublée, pour un usage d’habitation sur une période de 3 années au minimum.
  • La déduction ne concerne que les charges sur les travaux de rénovation, d’entretien, de réparation ou d’amélioration.
  • Le mécanisme ne prend pas en compte les dépenses sur les travaux de construction ou d’agrandissement.
  • Il faut que les revenus fonciers de l’investisseur soient imposables selon le régime réel.

Les charges déductibles dans le cadre du déficit foncier

Les charges déductibles par le déficit foncier concernent principalement toutes les dépenses relatives au bien immobilier lui-même, avant et durant la location. Nous pouvons distinguer les charges suivantes :

Les dépenses sur les intérêts d’emprunt
Ces charges financières englobent les frais d’accessoires et les intérêts des emprunts qui ont servi à l’acquisition du bien immobilier ainsi que les travaux pour le rénover.

Celles-ci ne peuvent pas déduire que le revenu foncier imposable au maximum. Elles ne peuvent pas causer un déficit foncier pour la réduction des revenus globaux

Les travaux déductibles
Le déficit foncier ne prend en compte que les dépenses affectant l’entretien, la réparation ou d’amélioration. Il exclut les frais de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.

Les frais de réparation et d’entretien
Ces dépenses doivent concerner la maintenance et la remise en état du logement. L’objet de la réparation et de l’entretien doit favoriser l’usage normal sans toucher à la consistance, l’agencement ou l’équipement du bien.
Les frais d’amélioration
Ces charges concernent les travaux qui permettent l’amélioration de la vie au sein de l’immeuble. C’est l’ajout d’un équipement ou d’un élément de confort nouveau. Le but des frais est d’actualiser le logement au mode de vie actuel, sans pour autant changer la structure générale de l’immeuble.

Les charges d’exploitation du bien immobilier
Ces dépenses rassemblent tous les frais en relation directe à l’exploitation du logement, à savoir :

  • Les primes au niveau de l’assurance
  • L’impôt foncier
  • Les impayées sur les charges de copropriété des occupants locataires
  • Les honoraires de la gestion du bien, s’il est géré par un professionnel
  • Les montants à payer de gestion.

À noter :
Sachez que les dépenses liées à la construction et l’agrandissement ne sont pas concernés par ce mécanisme, donc non déductibles. Plus précisément, ces travaux peuvent être la création d’autres pièces au sein du logement, la modification de la structure de l’immeuble, et l’extension des pièces habitables de l’espace existant. Tout cela inclut les travaux de réfection d’une toiture si on ajoute un nouvel étage.

Calcul du déficit foncier

Le mode de calcul d’un déficit foncier s’effectue en deux étapes. Voici comme nous y procédons :

  • En premier lieu, calculez la fraction du déficit liée aux charges financières. Dans ce cas, vous retirez ces dernières sur les revenus fonciers. S’il en résulte une somme négative, ce déficit est reportable sur les revenus fonciers des 10 années qui suivent. Au cas où le résultat est positif, nous procédons à l’étape suivante.
  • En second lieu, nous calculons la fraction du déficit due aux charges imputables sur le revenu global, celle-ci est plafonnée à 10 700 euros. Pour ce faire, nous déduisons le résultat positif de l’étape 1 aux montants de charges non financières. Si la somme qui en résulte est positive, il n’y a pas de déficit foncier. Si elle est négative, le déficit foncier peut être déduit sur le revenu global, plafonné à 107 000 euros. Le surplus est imputable sur les revenus fonciers sur les dix ans qui suivent.

La déclaration d’un déficit foncier

Un déficit foncier est à déclarer quand le résultat foncier est négatif, c’est-à-dire, la différence entre le revenu global et les charges déductibles sur un régime réel. Le solde est négatif sur la ligne 263 quand ce résultat foncier est déficitaire.

Celui-ci est déductible sur le revenu global du foyer à hauteur de 10 700 euros. Il faudra ensuite le remplir soit sur le formulaire n° 2042, soit sur la case 4BB ou 4BC. 

Sur N+1, dans la case 4BD, il faut inscrire les déficits non déduits de l’année N qui seront reportés sur les 10 années suivantes. Ces derniers ne concernent que les revenus fonciers uniquement.

Dans certains cas, le déficit foncier est plus élevé que le montant des revenus du foyer fiscal. Alors, le déficit global est reporté sur les six ans. Il faut bien noter que le déficit imputable au revenu global ne concerne pas les intérêts d’emprunt.

Afin de profiter d’un éventuel report sur ce déficit foncier, il est impératif que le bien soit une location vide pour les 3 ans qui suivent ce déficit.

Le taux marginale d’imposition

Tous les investisseurs dans un bien immobilier locatif peuvent profiter des avantages du dispositif de déficit foncier. Ce qui est plus efficace dans le cadre fiscal quand le taux marginale d’imposition du propriétaire est plus élevée.

Voici un exemple théorique pour un foyer fiscal qui engendre un bénéfice foncier de 6 000 euros. L’opération du déficit foncier va couvrir la totalité de la somme et d’avoir une déduction de 10 700 euros sur les revenus globaux.

Selon la TMI la tranche marginale d’imposition, l’économie d’impôt réalisée varie comme suit : 

  • À 11 %, elle s’élève à 2 869 euros.
  • À 30 %, elle s’élève à 6 040 euros.
  • À 41 %, elle s’élève à 7 879 euros.
  • À 45 %, elle s’élève à 8 547 euros.

Dans ce cas, les prélèvements sociaux de 17,2 % sont inclus dans l’économie d’impôt affectée aux revenus fonciers. 

Réduction d’impôt Pinel ou économie d'impôts dans le déficit foncier.

Si vous l’ignorez, il faut savoir que nous pouvons cumuler la réduction d’impôt Pinel et déficit foncier. C’est la Loi Pinel ancienne qui offre l’avantage de réaliser un cumul fiscal de la loi Pinel classique avec ce dernier, c’est que nous appelons la loi Pinel optimisée au déficit foncier. 

Avec cette procédure mixte, nous pouvons réduire l’impôt du bien immobilier à hauteur de 21 % du prix de celui-ci. Ce dispositif concerne uniquement les anciens bâtiments réhabilités. 

Exemple sur une hypothèse d’acquisition

Exemple d'une opération de déficit foncier

Pour une visualisation plus concrète de cette procédure, voici un exemple sur un couple, A et B.

  • A et B ont 38 et 41 ans, et n’ont pas d’enfants.
  • Leurs revenus nets imposables : 61 000 euros.
  • Leur bénéfice foncier : 12 500 euros : 20 000 euros de revenus fonciers bruts, 5 000 euros de charges déductibles par an et 2 500 euros d’intérêts d’emprunt + assurance.
  • L’acquisition du bien immobilier : 65 000 euros
  • Budget des travaux répartit un tiers par an sur 3 ans : 135 000 euros, soit 45 000 euros
  • Nouvel intérêt d’emprunt amortissable : 3 900 euros
  • Impôt sur le revenu : 8 256 euros
  • Prélèvements sociaux : 2150 euros

Imposition du couple sur 3 ans

  • Calcul du déficit foncier par an :
  • Revenus fonciers = 20 000 euros
  • Charges déductibles = – 5000 euros
  • Emprunts existants = – 2500 euros
  • Nouvel emprunt = – 3900 euros
  • Travaux = -  45 000 euros
  • Déficit foncier par an = – 36 400 euros

Calcul de l’économie d’impôt dans le cadre d'un déficit foncier

  • Revenus fonciers = 0
  • Déficit foncier imputable sur le revenu global = 10 700 euros
  • Revenus imposables : 61 000 – 10 700 = 50 300 euros
  • Nouvel impôt = 2 732 euros
  • Économie d’impôt de revenu + les prélèvements sociaux de 17,2 % = 7674 euros par an

Calcul du déficit reportable par an

  • Déficit foncier par an = -  36 400 euros
  • Déficit foncier imputable sur le revenu global = 10 700 euros
  • Le total du déficit reportable par an est à 25 700 euros.
  • Après ces calculs, nous pouvons constater que le couple a réalisé une économie d’impôt de 7674 euros par an. Sur 3 ans, la somme s’élève à 23 022 € et le solde déficitaire à reporter est de 25 700 X 3 = 77 100 euros.

Ce qui permet de gommer l’imposition des revenus fonciers du couple sur quelques années encore.

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