Holding Immobilière et SCI ?
Créer une holding SCI donne la possibilité de mettre en cloison ses affaires tout en profitant des avantages SCI dans le domaine fiscal, juridique et opérationnel.
Cette structure provient du modèle américain, elle favorise les rapports, les échanges et le flux entre le siège et les filiales d’un groupe.
Elle accélère par ailleurs les procédures et fonctions administratives.
Une SCI possède ses spécificités et ses intérêts pour une holding immobilière.
Les exercices du groupe se retrouveront gérés autrement de façon plus efficace et rapide.
La constitution d’une holding est devenue un effet de mode puisqu’elle est reconnue pour favoriser les investissements immobiliers.
Toutefois, en posséder un n’est pas chose aisée. Ce calque structurel n’est pas donné à tout le monde.
Explorez ici les explications détaillées sur les spécificités d’une SCI et la pertinence de la constitution d’une holding.
La forme juridique d’une holding dépend de la situation du groupe.
Il convient, de ce fait, de consulter un expert-comptable afin d’obtenir des orientations et des conseils en la matière.
Le focus de cet article se tournera vers la holding immobilière qui détient une ou plusieurs SCI, ou Société Civile Immobilière.
Holding SCI, qu’est-ce que c’est?
Une nécessité d’éclaircir ce qu’est une holding s’impose.
Le premier point est que ce n’est en aucun cas une forme juridique.
En effet, une société holding est une société mère qui possède des parts et des actions au sein d’une ou plusieurs sociétés dans l’objectif de contrôler ces dernières.
L’origine
Étymologiquement, le mot holding vient du verbe anglais « to hold » qui se traduit par « tenir ».
En effet, une société holding peut avoir un garage automobile, des biens immobiliers, une poissonnerie, et ainsi de suite.
Suivant les exemples, elle pourrait avoir comme forme juridique une SASU, une SCI, ou encore une SARL.
Ce genre de structure peut s’avérer intéressant sur plusieurs plans.
Les différentes formes de holding
Les formes de holdings qui suivent sont déterminées, pas sous le point de vue juridique, mais selon la nature des activités.
En premier lieu, il existe la holding passive ou pure.
Son activité principale est la détention et la gestion de biens immobiliers. Ainsi, le statut de leur activité est qualifié de civile.
En deuxième lieu, la holding active ou animatrice exerce une fonction commerciale, propre à elle en plus des fonctions de détention et de gestion.
Il est à noter que le choix de la forme de holding à créer est crucial.
Cette sélection dépendra notamment du statut juridique de la SCI.
Ce choix affectera le plan social et fiscal de la société mère ou société consolidante.
Comment différencier les types de holdings immobilières ?
Il faut appréhender les différents types de sociétés holding avant d’en créer ou d’en reprendre une.
Mieux l’acheteur saura les différencier, mieux il saura en apprécier la valeur.
Il est courant que l’essentiel du patrimoine d’une famille soit principalement constitué d’une entreprise.
Suite au décès du fondateur par exemple, les héritiers veulent céder la holding immobilière puisqu’ils ne veulent plus ou ne peuvent plus poursuivre les précédentes activités de la boîte.
Un scénario de partage équitable des parts entre les héritiers pourrait se présenter.
Il convient dans ce cas-là de recourir à des techniques d’acquisition de la holding.
La première technique est de confier la direction des affaires à un héritier qui souhaite encore continuer les activités de la société.
La deuxième est de garder l’égalité des parts et des droits entre les héritiers afin qu’aucun d’eux ne soit délaissé.
Créer une holding familiale est tout à fait envisageable dans la mesure où le pouvoir et le capital se retrouveront séparés.
De ce fait, les détenteurs d’actions qui souhaiteraient abandonner l’activité pécuniaire pourront revendre leurs parts.
Dans le cas contraire d’une revente, ils pourront conserver leurs acquis sans pour autant prendre la direction de l’entreprise familiale.
La seule stratégie à adopter est de faire appartenir la majorité des actions à l’héritier dirigeant afin qu’il puisse gouverner la holding.
Holding spécialisée dans le rachat
Une holding qui se spécifie dans le domaine du rachat est une société constituée dans le but de racheter une ou des entreprises.
Elle effectue cette activité par le biais d’un emprunt ou par les apports de plusieurs investisseurs.
Les intérêts de l’emprunt seront payés avec les bénéfices effectués par l’entreprise nouvellement rachetée.
Cette stratégie est adéquate pour installer un levier juridique et financier.
Il convient par ailleurs de créer une holding qui s’occupe de l’emprunt au lieu de soumettre une demande au nom de l’entrepreneur.
De cette manière, le patrimoine personnel de ce dernier ne courra aucun risque.
Holding financière
Une holding de type financière est destinée à regrouper différentes sociétés qui se chargent de développer et de générer un effet de levier avec une holding de rachat par exemple.
Une holding financière opère alors dans les rouages administratif et financier de l’activité des sociétés qui lui sont affiliés.
Les différentes formes juridiques d’une holding immobilière
Les options de formes juridiques qu’une holding immobilière puisse avoir sont multiples.
En effet, cette dernière dépendra de l’objectif que l’entreprise va viser.
Pour les gérants qui veulent la stabilité, la liberté et le pouvoir, ils optent pour une SCI ou une SAS.
Pour ceux qui ne veulent faciliter la distribution des dividendes, ils choisissent la SA ou la SAS.
En effet, la forme juridique détermine le fonctionnement global de la holding.
La forme SCI
Une SCI ou Société Civile immobilière est une entreprise qui se base sur un contrat liant plusieurs associés qui veulent acquérir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers dans l’objectif de se partager les bénéfices.
Par ailleurs, ils jouissent des avantages économiques et fiscaux qui découlant de la holding SCI.
Ils s’engagent également à se partager les pertes encourues.
Il s’agit alors d’une société civile qui dispose d’une personnalité juridique ayant pour raison sociale l’immobilier.
Ce qui rend une SCI si particulière
Au minimum, la SCI doit résulter de l’association de deux personnes.
Toutefois, elle ne devra être représentée et gérée que par l’une des deux.
Le dirigeant est désigné par un vote entre les associés détenant les pouvoirs ou bien par l’intermédiaire des statuts de la société.
L’étendue de ses pouvoirs est également mentionnée dans ce statut.
Lorsqu’une décision collective doit être prise, les associés peuvent voter pour la stratégie à adopter.
Les modalités du vote sont également inscrites dans le statut.
Concernant les bénéfices, les dividendes à payer sont proportionnels aux parts de chaque associé.
Les avantages d’une holding SCI
Passer par une SCI peut faciliter la transmission d’un héritage immobilier suite à un décès du propriétaire.
Dans les fonctions d’une SCI, quand bien même les héritiers sont en désaccord, il est possible de décider du dénouement par l’intermédiaire du gérant désigné.
Un associé peut vendre les parts de la SCI qu’il détient sans pour autant vendre du bien immobilier.
Au sujet du capital variable et de l’impôt
À la constitution d’une SCI, son capital peut être variable ou fixe.
Dans le cas d’un capital fixe, ce dernier est composé d’une seule somme.
Les associés ne pourront modifier le capital qu’à la suite d’une démarche administrative coûteuse et contraignante.
Dans le cas d’un capital variable, comme son nom l’indique, il y a une partie de ce dernier que les associés peuvent changer librement.
Ainsi, il existe dans le capital variable une somme seuil et une somme plafond qui peut varier.
Selon les textes législatifs, il existe des abattements sur les cessions d’immeubles.
Cette activité est exonérée des taxes qui se réfèrent aux plus-values après 22 ans de détention.
Une SCI est régie par les mêmes textes mis appart la date de détention.
Les exonérations prennent effet dès que les parts sont distribuées sans considérer la date à partir de laquelle le bien immobilier a fait partie du patrimoine de la SCI.
Dans cette mesure, il est autorisé de revendre les parts acquis depuis plus de 22 ans en franchise de l’impôt sur les plus-values.
Cela est admissible même si l’immeuble vient d’être repris par une holding de rachat.
Concernant les impôts sur le revenu ou IR d’une SCI, ils s’accordent avec le régime fiscal opté par les associées.
Il existe des SCI qui sont soumises à l’IS ou impôt sur les sociétés.
Le choix du régime se repose sur les objectifs que les associées veulent atteindre, la composition de la SCI, du patrimoine de ces derniers et de leur âge.
Voici les détails des régimes :
• Régime de l’impôt sur le revenu ou IR : la SCI est soumise à ce régime dans la mesure où les biens immobiliers détenus par celle-ci sont mis en location, les chiffres d’affaires sont alors imposables.
L’IR est calculé sur la base des parts détenues par les associés dans l’entreprise.
• Régime de l’impôt sur les sociétés ou IS : dans le cas où le choix des associés se tourne vers ce régime-là, cela aura de grandes conséquences au niveau de la fiscalité.
La SCI sera soumise au régime des BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux.
De ce fait, l’entreprise pourra amortir les constructions et déduire les frais sur les bénéfices qui concernent l’acquisition des biens immobiliers.
Il convient de préciser que choisir le régime de l’IS est définitif et inflexible.
Ce dernier présente également quelques inconvénients.
À titre d’exemple, lors d’une revente d’un bien immobilier, la plus-value sur les bénéfices générés est soumise à l’IS.
En outre, les amortissements sont déduits du prix d’achat, ce qui augmente le montant de la plus-value imposable a l’IS.
Il est également important de savoir qu’une SCI est obligée de souscrire à l’IS si ses activités concernent des actions commerciales à l’instar de la location meublée.
Des bonnes raisons de créer une holding SCI
La holding SCI possède des avantages juridiques qui correspondent parfaitement aux dirigeants recherchant la stabilité et qui veulent préserver leurs mains mises sur les actions de la société.
Avantages fiscaux de la holding SCI
Une holding SCI donne deux avantages fiscaux qui sont le régime de l’intégration fiscale et le régime mère-fille.
Pour cette dernière, les conditions à respecter par la société holding SCI sont de détenir au moins 5 % du capital social de sa filiale.
Les deux entreprises, la mère et la filiale doivent être soumises à l’IS.
Pour qu’elle soit souscrite à ce régime, la holding profite d’une exonération de taxe qui s’élève jusqu’à 95 % des parts et actions perçues provenant de la filiale.
Par ailleurs, le régime mère-fille donne la possibilité de se passer de la double imposition des bénéfices réalisés par la filiale à la suite de l’imposition de ceux réalisés par la société mère.
Il est également permis de choisir ce régime spécifiquement pour une seule filiale et de souscrire à un autre pour une société fille. Dans ces différents scénarios, les entités sont toutes soumises à l’IS.
Quant au régime de l’intégration fiscale, plus de contraintes se présentent aux entreprises.
Pour y souscrire, la société holding doit détenir une plus grande part du capital de sa filiale. Les exercices comptables des sociétés qui composent le groupe doivent se clôturer à la même date.
Ce procédé permet de calculer globalement les impôts sur les bénéfices.
En effet, une SCI qui se retrouverait en faillite peut être compensée avec les bénéfices de ses filiales pour le calcul du résultat imposable.
En outre, les dividendes perçus par la holding sont exonérés en intégralité. Les conditions pour accéder au régime de l’intégration fiscale sont :
• À l’instar du régime mère-fille, ce mécanisme est optionnel. Les autres filiales peuvent avoir un autre régime que celui-ci.
• Obligation de posséder 95 % des parts des filiales intégrées
• Les sociétés holding SCI soumises à l’IS sont celles qui peuvent accéder à ce régime
En ce qui concerne la transmission du bien et le maintien du contrôle, créer une holding est une bonne alternative pour éviter la dispersion des titres.
Cela évite également que l’entreprise familiale se dissolve à la mort du fondateur.
Grâce à la structure de la société, l’héritier qui détient au moins 50 % possède le plein pouvoir au sein de l’entreprise dans le cadre juridique.
Puisqu’il est légal de dissocier le capital et le pouvoir d’une holding immobilière, il est possible d’octroyer un droit de vote double aux entrepreneurs qui vont reprendre les rênes.
Dans le but de mettre en place un cadre fiscal plus avantageux, il faudrait connaître les mécanismes de l’apport-cession, de la donation avant cession et en déduisant au passage les droits de donation à payer.
Les avantages juridiques d’une SCI
Au niveau juridique, les avantages principaux d’une holding SCI sont le fait de pouvoir recevoir plusieurs investisseurs en gardant en même temps le contrôle sur la filiale.
Dans la mesure où il n’existe qu’une seule entreprise, le détenteur a la possibilité d’accorder au plus 49 % du capital aux investisseurs.
Il restera majoritaire. S’il existe une holding avec sa filiale, il convient de céder ce même pourcentage de la filiale et du holding aux actionnaires qui veulent rentrer dans le cercle des associés.
En effet, le propriétaire gardera le plein contrôle sur le groupe en laissant les investisseurs libre cours dans le choix de la filiale ou ils injecteront leur argent.
Les avantages financiers de la holding SCI
Une holding SCI donne également des avantages sur le plan financier.
Il est admissible d’intégrer 95 % des dividendes obtenus par la société holding SCI pour éponger les dettes financières de la filiale comme les dettes présentes lors de son rachat.
En plus, les emprunts au sein du groupe sont favorables aux réinvestissements.
Par exemple, une somme empruntée chez la holding peut être réinjectée dans la filiale. C’est l’effet de levier financier.
En procédant ainsi, les risques sont plus importants en cas de survenance de difficultés financières.
Cela est dû au fait que les sommes à rembourser au sein du groupe se retrouveront plus importantes.
Les avantages opérationnels de cette structure
L’organisation d’un groupe à plusieurs filiales constitue un avantage majeur sur le plan opérationnel.
Une holding SCI profitera par conséquent de ces facilités.
Les propriétaires peuvent alors mutualiser tout ou une partie des fonctions à l’intérieur de l’entreprise mère.
Ces dernières sont celles qui soutiennent le bon déroulement de la holding comme la gestion administrative, la comptabilité, la paie, et ainsi de suite.
Les filiales peuvent alors se focaliser entièrement sur leur métier, ce processus va générer des économies au groupe.
Comment une holding SCI fonctionne-t-elle?
La société mère fonctionne de façon traditionnelle.
Le dirigeant se trouve en tête de l’organigramme et possède le pouvoir décisionnel.
Les associés quant à eux se réunissent en assemblée générale dans la mesure où une prise de décision collective s’impose.
Ces derniers ont également l’obligation de se réunir au moins une fois par mois pour délibérer et approuver les comptes annuels.
Par contre, une société qui siège à la tête d’une holding SCI animatrice fonctionne différemment.
Les principales activités à considérer sont les services rendus aux filiales.
Cette société en tête du holding centralise périodiquement les recettes et les dépenses de la trésorerie du groupe en suivant la convention dite omnium.
La holding rembourse les créances dues à ses filiales et les dettes fournisseurs de ces dernières.
Par ailleurs, en poursuivant une telle procédure, le patrimoine que possède chaque filiale doit être intrinsèque.
Le patrimoine est composé des actifs ou ressources et des passifs ou emplois, de ce fait les dettes sont comprises dans le patrimoine.
Elles doivent par conséquent être différenciées.
L’erreur à ne jamais commettre est de régler les dettes d’une filiale avec les recettes d’une autre.
Les opérations financières doivent seulement se passer entre la société mère et une filiale.
En outre une société holding est légalement dans l’obligation de nommer un commissariat aux comptes afin de certifier la fiabilité des sommes inscrites à l’intérieur de ses livrets comptable.
Les comptes sur lesquels le commissaire examinera s’agissent des comptes consolidés du groupe.
Créer une holding SCI : comment faire?
Les façons de créer ou monter une société holding SCI de divergent pas de celles des entreprises dans le sens classique du terme.
En adéquation avec les statuts, une holding doit exister en tant que société animatrice selon le code Naf 64.20 Z qui édicte proprement les activités d’une société holding.
Par la suite, le propriétaire doit créer ou dénicher une société fille exerçante en tant que SCI ou autre.
Une différente méthode consiste à apporter les titres détenus au sein de son entité fiscale pour ensuite les exploiter afin de développer de nouvelles activités qui donneront forme à une holding.
Pour constituer une société, il existe des étapes administratives à suivre notamment le choix du statut juridique, la rédaction des statuts, la constitution du capital social, et l’accomplissement des formalités d’immatriculation de la nouvelle société.
Si le statut l’impose, la nomination du commissaire aux comptes doit se faire aux mêmes périodes que la constitution de la société.
En ce qui concerne le nombre d’associés qui peuvent avoir un droit de souscription aux actions, il dépend également du statut juridique.
Par exemple, le plafond du nombre d’associés dans une SARL est de 100 actionnaires.
Le statut quant à lui renferme les détails sur les détentions des parts dans la société et l’objet social de cette dernière.
Des lois régissent par ailleurs la libération du capital social.
Afin d’immatriculer la holding, les dernières étapes consistent à publier une annonce légale, ouvrir un compte bancaire au nom de la société holding, et enfin déposer les dossiers renfermant la création de cette dernière.
Le dépôt de dossiers doit se faire auprès du greffier y afférent.
Conclusion
Pour conclure, une société holding SCI est bien définie et délimitée dans sa forme juridique et dans sa structure.
C’est une entité qui détient un contrôle sur ses filiales.
Une SCI est une société ayant pour activités la gestion des biens immobiliers.
Un holding SCI, de ce fait, est une entreprise qui détient des parts d’une SCI.
Une holding peut posséder plus d’une filiale.
Le business model d’une holding est importé des États-Unis.
Elle peut être une holding famille, une holding de rachat et une holding financière.
Les formes juridiques d’une société holding SCI présentent plusieurs options.
Les propriétaires en choisiront une selon leur objectif et la nature de leur activité.
Son intérêt se présente également dans le caractère variable de son capital ainsi que les modalités de son régime d’imposition.
Il convient alors de bien étudier ces derniers au moment de la constitution.
Les avantages financiers et opérationnels rendent également la holding SCI attrayante pour les investisseurs.
C’est ce qui fait sa prolifération ces dernières années.
Il convient toutefois de maîtriser les ficelles du métier de l’entité en comprenant son mode de fonctionnement.
Enfin, des procédures à effectuer existent pour créer une holding SCI.