Qu’est-ce que le TRI (taux de rendement interne) ?

Savoir calculer le Taux de Rendement Interne d’un investissement immobilier c’est avoir la garantie de ne pas naviguer à vue. En Effet le TRI constitue un indicateur de performance très pertinent qui permet de sélectionner les meilleurs investissements immobilier. Découvrez dans la suite de l’article comment calculer et maitriser l’utilisation de l’indicateur de performance par excellence des investissements immobiliers.

Le système immobilier actuel se base sur le modèle capitalistique. Autrement dit, le secteur immobilier se développe grâce à la propension des investisseurs à engager des capitaux. 

Qui dit investissement dit forcément rendement, retour sur investissement, indicateur de performance et surtout méthodes de calcul.

Il existe plusieurs indicateurs qui peuvent servir d’appui pour l’analyse de la rentabilité d’un achat immobilier. Parmi ces indicateurs de performance, le plus utilisé reste le Taux de Rendement Interne ou le TRI.

La raison est simple, il permet à chaque investisseur de mesurer les différentes facettes et les scénarios possibles de l’investissement immobilier, à savoir : les dimensions fiscales, économiques et financières.

Le focus de cet article sera de vous développer de façon simple et détaillée l’essentiel à connaître au sujet du TRI, de la définition à l’utilité jusqu’aux comparaisons entre cet indicateur et les autres.

Un projet immobilier comporte plusieurs ternes que la plupart des gens ne comprennent guère.

L’achat d’une propriété et son processus d’acquisition restent assez obscurs pour tout le monde.

Il existe différents indicateurs pour calculer la rentabilité d’un placement immobilier comme la rentabilité nette et brute, le cash-flow ou encore le fameux TRI.

Différents statuts et aides sont également caractéristiques du milieu de l’immobilier.

Le TRI s’avère un concept important pour bien cerner et maîtriser les risques internes et externes.

Se fier sur le mauvais indicateur avant de se lancer pourrait être fatal pour un investissement.

L’enjeu du TRI va au-delà d’une simple étude de la viabilité d’un projet immobilier.

Taux de Rendement Interne, ses définitions

Le TRI est également connu sous l’appellation de taux de Rentabilité Interne.

Comme son nom l’indique, il représente un indicateur permettant d’analyser la profitabilité d’un investissement immobilier.

Que le placement soit en cours ou bien en préparation, le calcul du TRI reste toujours possible.

Son usage n’est pas limité dans le domaine de l’immobilier.

En effet, le TRI peut indiquer la performance d’une entreprise ou d’un projet dans plusieurs secteurs d’activités.

La rentabilité d’un investissement se retrouve vite révélée grâce au calcul du TRI.

Il constitue également une référence pour la comparaison de deux investissements immobiliers.

Le taux de rentabilité interne indique de ce fait lequel choisir pour générer plus de profit.

Tout investisseur devrait apprendre l’analyse financière et l’étude des éventualités économiques telles que l’inflation.

Cela permettrait, entre autres, de minimiser les risques des placements à perte.

Le TRI calcule également le rendement global du projet en adéquation avec la totalité des sommes déjà investies.

À titre d’exemple, voici deux sortes d’investissement qui possèdent hypothétiquement le même rendement :

• Une somme de 10 000 € investie en bourse rapporterait un rendement global de 6 % par an.
Ce calcul se base sur une moyenne quelconque d’une entreprise cotée en bourse.

Le dividende annuel s’évaluerait à 600 €.

•Par contre, si l’investissement de ce même montant se place dans un bien immobilier comme un immeuble ou un appartement en location, votre rendement avant impôt serait également de 6 % sauf que ceci se porte sur la valeur totale du bien.

Dans la mesure où ce bien est évalué à 100 000 €, le rendement s’élèverait à un montant de 6 000 € par an.

Cette différence, une fois comprise, change toute la donne.

Cet exemple simple démontre ce qu’est le TRI dans les différents types d’investissements.

Dans le premier, c’est un rendement effectif de 6 % seulement alors que dans le deuxième, il s’élève à 60 % lorsqu’il est analysé.

Le monde de l’immobilier dispose de ce que les experts dans ce domaine appellent « l’effet de levier ».

Ce type de rendement s’avère possible grâce à ce phénomène.

Les biens immobiliers restent les seuls actifs qui peuvent faire profiter les particuliers de l’effet de levier financier.

Le TRI s’avère également être un indicateur utile pour se calculer en amont du placement de fonds.

Cela permet de le comparer avec différents types d’investissements outre la bourse, à savoir l’assurance-vie, la SCPI ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier et encore tant d’autres.

Taux de rendement interne : Moyen pour trouver un investissement fiable

En règle générale, il existe deux catégories de calculs qui pourraient soutenir une décision pour un investissement dans un bien immobilier.

Il existe le calcul de cash-flow qui permet de calculer le montant de la trésorerie qui vous servira durant les annuités du placement rentable.

Le cash-flow se calcule de façon simple.

Vous procédez à un jeu de soustraction entre les recettes engendrées par un bien et ses charges y compris les impôts.

Le Taux de Rendement Interne quant à lui fait le bilan des marges fiscales des investissements, des coûts subits par la propriété, des transactions annuelles et l’évaluation de tous les éléments à leurs justes valeurs.

Le TRI pourrait bien se calculer comme le TEG ou Taux Effectif Global qui s’emploie pour le calcul du taux d’intérêt d’un emprunt effectue auprès d’une banque.

Taux de rendement interne Quelle l’utilité ?

Le taux de rendement interne s’avère très utile pour évaluer la profitabilité d’un investissement immobilier locatif.

Le TRI s’emploie spécifiquement pour le placement à long terme.

Cela requiert notamment un capital conséquent et une période de placement allant jusqu’à plus de 20 ans.

Le TRI permet dans ce cas de voir en avance si le projet d’investissement sera rentable sur la période d’exploitation ou non.

Cette information demeure la plus importante lorsqu’un investisseur se lance dans un nouveau projet.

Le TRI permet également de calculer rapidement la viabilité financière d’un projet.

Le TRI détecte les points forts ainsi que les faiblesses d’un investissement en indiquant toute l’information nécessaire à la prise de décision.

Les initiatives réfléchies font les succès des grands investisseurs, ces derniers se basent alors sur des chiffres fiables avant d’entamer n’importe quelle prise de position.

L’indicateur du Taux de Rentabilité Interne réduit les faux pas dans le placement des fonds d’investissement.

Le calcul donne des bases de données précises qui sont issues d’une étude complète du terrain et de l’environnement extérieur du bien immobilier.

Elles proviennent également de l’information venant de la situation actuelle de votre trésorerie.

Vous pourriez déterminer de façon simple et efficace si la propriété immobilière que vous souhaitez acquérir représente un investissement profitable ou non.

Entrer dans le système financier de l’univers immobilier peut s’effectuer en tant que bailleur de fonds.

Grâce à l’effet de levier financier, les sommes investies n’ont pas forcément besoin d’être colossales.

Le TRI peut tout aussi bien vous servir dans la négociation de votre projet auprès des institutions financières telles que les banques et les compagnies d’assurance.

Le TRI immobilier que possède votre future acquisition représente un atout majeur pour débloquer les fonds.

Cet indicateur reste cependant dans le domaine de l’estimation.

Même s’il est très utilisé dans l’estimation de la rentabilité annuelle d’un projet, il présente encore quelques limites mineures.

Il est fort probable que le rendement réel diffère du rendement calculé à partir du TRI.

Le rendement constaté pourrait alors comporter un écart puisque des charges additionnelles pourraient survenir en cours de route.

Qui plus est, l’économie instable pourrait également avoir un rôle majeur dans la variation du rendement d’investissement.

Un réajustement des calculs sera alors nécessaire en cas de changement.

Ce procédé vous donnera accès à une meilleure visibilité du Taux de Rendement Interne.

Cet indice de performance s’estime également en tant que taux de croissance potentiel d’un investissement par rapport à un autre.

Le projet qui possède un TRI plus important est celui à privilégier pour la prise de décision d’investissement immobilier.

Ce dernier serait alors plus susceptible de générer du profit.

Dans d’autres circonstances, le TRI s’utilise pour analyser les programmes de rachats d’actions par une entité dont la principale activité concerne l’acquisition par investissement.

La théorie du rendement d’un projet demeure simple, elle stipule que le coût du capital doit être inférieur au Taux de Rendement Interne.

Si un investissement suit cette théorie, il est considéré comme rentable.

De quelle manière calculer le TRI ?

La manière la plus directe de calculer le Taux de Rendement interne s’effectue en actualisant les flux annuels de trésorerie d’une entité ou d’un projet ou d’un investissement.

Les flux de trésorerie représentent les entrées et les sorties d’argent.

Il existe des logiciels capables de calculer automatiquement le TRI d’un projet d’investissement.

Des solutions payantes ainsi que des services gratuits existent sur le web.

Ils permettent également de faire le calcul de plusieurs projets de placement immobiliers afin de comparer leurs profitabilités.

Monter un TRI pour chaque bien immobilier est essentiel.

L’indicateur des taux de rendement des projets d’investissement immobiliers doit se situer de 25 % à 50 % pour qu’ils soient considérés par les investisseurs.

La formule de calcul du TRI

Les emprunts se calculent leur rentabilité avec le TEG ou Taux Effectif Global.

Cela consiste à actualiser les montants des flux de trésorerie, autrement dit le cash-flow entrant et sortant.

Le TRI part de ce même principe.

Pour faire court, il s’agit de la somme qui sort ou qui entre de votre portefeuille durant la période d’exploitations du bien immobilier.

Il ne faut rien laisser au hasard, les détails financiers comme les frais de dossier, frais de notaire, le revenu des loyers, les impôts et les apports doivent s’intégrer dans le calcul.

Le plus souvent, les outils informatiques de comptage du TRI nécessitent des données concernant une série de cash-flow.

Il s’avère également possible d’utiliser les outils de calcul bureautique de base pour ressortir le TRI.

La fonction à utiliser serait celle de l’IRR ou Internal Rate of Return.

Il existe également une formule simple à appliquer pour déterminer le TRI d’un capital investi. Elle se présente de la sorte :

Dans cette formule, MI et MD signifient respectivement le montant d’investissement et le montant de désinvestissement.

En ce qui concerne t, cela représente la durée d’investissement qui se traduit par nombre d’années.

En inversant les termes, la formule du taux de rendement s’exprime alors comme ceci : TRI = (MD/MI) ^(1/t) — 1.

Cette formule s’explique par le fait que dans le cas d’un investissement de ce genre, le calcul ne prend en compte que deux cash-flows, à savoir le flux financier au moment de la prise de participation ou l’investissement et l’encaissement ou le désinvestissement.

L’estimation approximative du TRI

Au moment où un investissement se situe encore à l’étape de dossier de projet, le calcul approximatif du TRI devrait avoir pour base les cash-flows prévisionnels.

Ce qui rend cette tâche ardue réside dans la détermination avec précision des chiffres d’affaires qu’une entreprise ou un bien immobilier réalise dans les prochaines années.

Les revenus découlant de la prise participation au sein d’une entreprise seraient d’autant plus difficiles à estimer.

Les hypothèses de calcul devront se baser sur des probabilités d’évolution de l’environnement du projet ou de l’investissement.

Ces résultats prévisionnels donneront un TRI approximatif.

Le niveau de TRI déterminera la stratégie d’investissement à entreprendre.

Les divergences entre le TRI et le rendement classique

Le rendement connu dans le sens classique du terme représente l’indicateur qui donne la caricature de la profitabilité d’un investissement.

L’appréciation du rendement s’effectue à un instant donné.

Cependant, ce dernier ne rend pas possible la prise en compte de l’origine des fonds et des flux financiers.

Au moment de la négociation d’un emprunt, le fonds provient de l’institution financière au lieu de provenir de l’épargne de l’investisseur.

Le rendement classique ne prend pas cette entrée en compte.

Quand bien même cela représente une donnée essentielle dans l’appréciation de la rentabilité d’un investissement à sa juste valeur, le rendement de base ne la considère pas.

L’action d’investir dans l’immobilier à crédit au lieu d’apporter soi-même les fonds nécessaires à l’investissement.

Il existe une réelle différence entre le rendement locatif et le Taux de rendement Interne d’un bien immobilier.

Calculer le rendement locatif permet de juger la rentabilité d’un investissement même s’il présente quelques lacunes.

Il s’obtient par le rapport entre le loyer perçu par l’acquéreur et le prix de revient de l’immeuble en question.

Le revenu provenant de la location doit se soustraire des frais d’entretien et des frais de gestion servant à maintenir le standing de l’immeuble.

En guise d’illustration, voici un immeuble qui possède un loyer valant 500 € hors charges.

Le prix de revient de cette propriété s’élèverait à 150 000 €.

Le calcul simple du rendement locatif serait de (500*12) /150 000 € = 4 %.

Le loyer est ramené à 12 mois.

Cette technique ne permet pas d’apprécier le véritable retour sur investissement de l’immeuble.

Cela s’explique par le fait que plusieurs éléments n’ont pas participé à ce calcul.

Il existe plusieurs autres intégrations nécessaires, à savoir :

• L’obligation de remboursement du crédit immobilier qui produit l’effet de levier financier

• Les variations du prix de l’immobilier qui pourrait évaluer à la hausse ou bien à la baisse

• Les obligations fiscales concernant l’import sur le revenu, la taxe foncière ou les relèvements sociaux ainsi que l’impôt sur la plus-value immobilière

• Les possibilités de percevoir à la hausse le loyer

Ces éléments sont pris en compte par le TRI.

Telle est la grande différence entre le rendement classique et ce dernier.

Il évalue la propriété en tenant compte de tous ces paramètres.

Le TRI intègre le facteur du temps

En plus de calculer les différents paramètres dans l’analyse des flux de trésorerie d’un investissement immobilier, le TRI prend également en compte le paramètre du temps.

Le crédit immobilier que l’acquéreur débloque pour son investissement ne représente pas le prix de l’immeuble.

La banque décaissera seulement la somme nécessaire à l’acquisition du bien immobilier.

Le TRI considère la stratégie adoptée par l’investisseur, l’évolution effective des flux de trésorerie et la date de réalisation des flux.

Ce dernier s’avère être le point le plus important.

De plus, un capital sera toujours apprécié en fonction du temps lorsqu’il s’agit de mathématique financière.

Payer en cash la valeur de la propriété ne présente pas les mêmes avantages que de contacter un crédit.

Le taux de rendement se retrouvera affecté considérablement

Pour conclure, le TRI fait partie des indicateurs de rentabilité d’un investissement.

Il est primordial de connaitre les manières de le calculer, car il permet de prendre la bonne initiative pour avant de se lancer dans un placement.

De façon globale, l’effet de levier financier qu’un emprunt bancaire engendre rend le crédit immobilier plus rentable.

Un investissement immobilier qui porte ses fruits se base sur des chiffres fiables.

Les valeurs réelles des biens sur le marché peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse.

Les charges opérationnelles supplémentaires peuvent survenir à tout moment.

Le TRI prévisionnel devrait de ce fait être révisé pour concorder avec le coût réel subi par l’investissement.

Le rendement classique ne concerne généralement que la perception de loyer.

Le TRI représente un indicateur de performance digne de confiance puisqu’il considère les flux positifs comme les revenues, les plus-values immobilières et les flux sortants ou négatifs comme les différentes charges.

Les investissements immobiliers sont rentables à condition que le TRI dépasse 25 %.

Au-delà de ce seuil, les investisseurs seront plus attirés par le projet.

Le calcul du Taux de rendement Interne tient le temps comme un facteur très important dans l’évaluation de la juste valeur du bien immobilier.

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